En tant que propriétaire de votre unité de condo, vous êtes également propriétaire des parties communes conjointement avec les autres copropriétaires, selon votre quote-part.

Les parties communes ne se limitent pas aux corridors et à la toiture du bâtiment : Elles incluent les murs, les fenêtres, les fondations, le terrain et les aménagements de celui-ci, les stationnements intérieurs ou extérieurs, etc.

La Loi prévoit que le syndicat « doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. » (Article 1073 du C.c.Q.). Il est donc vrai qu’il est de la responsabilité de votre syndicat de copropriété de souscrire des assurances couvrant l’ensemble de l’immeuble et que ces assurances doivent couvrir la reconstruction complète, à neuve, de celui-ci. Néanmoins, les contrats d’assurance des syndicats de copropriété comportent des limitations et des franchises comme tout autre contrat d’assurance.

Par exemple, beaucoup d’assureurs n’offrent pas de protections couvrant l’infiltration d’eau du sol dans leur contrat d’assurance pour les syndicats de copropriété. Ainsi, à la fonte des neiges au printemps, si l’immeuble subit un dommage occasionné par de l’eau qui s’infiltre à travers les fondations, par exemple, le syndicat pourrait se retrouver dans une situation d’absence d’assurance. L’article 1074.2 du C.c.Q. prévoit que le paiement des franchises et des réparations, dans un tel cas, doivent être répartis entre tous les copropriétaires par leur contribution aux charges communes. Vous pourriez donc vous retrouver avec une cotisation spéciale à payer pour la réparation des dommages causés par l’infiltration d’eau, même si votre unité n’a pas été touchée par les dommages.

C’est à ce moment-là que toutes les protections que votre courtier vous aura offert au moment de souscrire votre police d’assurance vous reviendront en mémoire. Avez-vous accepté lorsqu’il vous a proposé l’assurance pour l’infiltration d’eau du sol? Ou est-ce que, parce que votre unité est au 3e étage, vous avez refusé la protection, même si votre courtier vous avait expliqué les conséquences auxquelles vous vous exposiez?

Si vous avez accepté la protection, vous respirez déjà mieux! Votre police d’assurance personnelle prévoit de couvrir, jusqu’à concurrence du montant que vous aurez souscrit pour cette protection ou jusqu’au maximum couvert par la garantie de répartition, au moins 90% de votre part de la cotisation spéciale, moins la franchise à votre contrat.

En revanche, si vous avez choisi de ne pas prendre cette protection, votre assureur refusera de vous indemniser puisque la cause du dommage, la raison pour laquelle vous devez payer une cotisation spéciale, n’est pas un risque couvert par votre contrat d’assurance personnelle. Vous devrez alors débourser vous-mêmes les sommes qui vous sont réclamés par votre syndicat de copropriété.

Il est donc primordial de bien comprendre la portée des protections que votre courtier vous offre et les conséquences qui peuvent résulter d’un refus de souscrire ces protections. Nous vous invitons à communiquer avec votre courtier d’assurance afin de discuter des couvertures qui figurent à votre contrat d’assurance personnelle, mais également à prendre connaissance de la police d’assurance de votre syndicat de copropriété pour constater l’étendue des protections de celui-ci et être ainsi en mesure de faire un choix éclairé lorsque des protections additionnelles vous seront proposées.

Chantal Chartrand
Courtier en assurance de dommages
Attitrée en assurance de la copropriété