Lorsqu’il souscrit des assurances pour l’immeuble, le syndicat de copropriété doit s’assurer que le montant de la couverture pour le bâtiment correspond au coût de reconstruction de celui-ci. Ce montant doit être suffisant pour couvrir l’ensemble de l’édifice, à l’exception des améliorations faites par les copropriétaires. En clair, il faut que l’assurance soit suffisante pour remettre le bâtiment dans le même état qu’il était au moment de sa construction initiale.

Ce n’est pas le rôle de votre courtier d’assurance de déterminer la couverture nécessaire pour assurer l’ensemble de l’immeuble : Il n’est pas qualifié pour le faire. Vous devez confier ce calcul minutieux et essentiel à un évaluateur professionnel. Lorsque vous mandatez cet expert, vous devez lui mentionner que vous souhaitez obtenir une évaluation de la valeur de reconstruction aux fins d’assurance puisqu’il existe plusieurs types d’évaluations et que toutes n’ont pas le même but.

La valeur de reconstruction de votre immeuble comprend, en plus du coût des matériaux et de la main d’œuvre nécessaire, les honoraires des professionnels (Architecte, ingénieurs, etc.), le coût de la mise aux normes du bâtiment afin qu’il respecte les plus récentes exigences de construction, le coût des permis requis, les taxes, les frais d’enlèvement des débris, etc.

Certaines déclarations de copropriétés précisent qu’une nouvelle évaluation doit être obtenue avant chaque renouvellement d’assurance, d’autres exigeront d’en faire une nouvelle avant de souscrire une assurance auprès d’un nouvel assureur. La Loi, quant à elle, exige désormais que vous obteniez une nouvelle évaluation de votre bâtiment au moins une fois tous les 5 ans (Article 1073 du C.c.Q.).

La plupart des assureurs augmenteront, d’une année à l’autre, le montant d’assurance de votre bâtiment selon un pourcentage déterminé représentant l’inflation. De cette façon, si vous n’obtenez pas une nouvelle évaluation chaque année, l’assureur tentera de conserver votre montant d’assurance le plus près possible de la valeur de reconstruction de l’immeuble en tenant compte de l’inflation. Mais ce calcul n’est pas une science exacte et ne remplace pas une évaluation professionnelle. Il ne tient d’ailleurs pas compte des modifications et/ou des rénovations que vous pourriez avoir effectué au bâtiment et qui pourraient en avoir augmentés la valeur.

Le remplacement d’une toiture, par exemple, s’il est fait avec des matériaux de même nature que le revêtement précédent, n’augmentera pas la valeur de reconstruction de votre bâtiment puisque l’évaluation tient déjà compte du remplacement de la toiture par des matériaux similaires. Cependant, si vous optez pour un revêtement différent, ou si vous faites des travaux d’agrandissement au bâtiment, une nouvelle évaluation pourrait s’avérer nécessaire et votre courtier pourra vous aider à déterminer si c’est le cas.

Quoi qu’il en soit, avisez toujours votre courtier avant le début des travaux : Il pourra s’assurer que vous êtes bien couvert pendant la durée de ceux-ci ou vous suggérer une protection additionnelle, le cas échéant.

Chantal Chartrand
Courtier en assurance de dommages
Attitrée en assurance de la copropriété